明言财经

　　多家媒体报道，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，研究房地产去库存方案。住建部推出的“政策包”在原来支持城市居民的基础上，增加对农民与农民工购房的支持力度，包括给予财政补贴、税收减免、利息补贴、加大公积金对购房的支持力度等支持政策。

　　根据统计局数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响，房价下跌如果失速，也会造成金融领域的系统性风险。

　　库存居高不下的城市大多是三四线城市，据统计，县级城市购房群体中，农民购房占七成以上。促进农民进城购房，无疑是这些城市消化库存的第一选择。

　　要鼓励农民买房，最直接的手段就是提高农民的实际购买力。具体来看，财政补贴、税收减免、利息补贴都是降低了购房总价。在多数县城，限于农民的收入不够稳定，购房按揭贷款的比例较低，将农民纳入到公积金缴存范围、放宽商业住房按揭贷款对农民的要求等将农民的收入曲线右移，可以有力地增加购买力。

　　问题是在城市里居住并且有钱的农民、农民工大多已经买房了，没买房的要么是没钱，要么是不准备在城市里居住的。长期来看，三四线城市的房价也很难保持上涨的趋势，鼓励这些农民在县城买房，尤其是以加杠杆（商业与公积金按揭贷款）的方式，收入不稳定的农民如何保证还款将是一个非常严肃的问题。

　　更大的麻烦还不是财务风险，关键在于农民买了房子以后。一般来说，哪里有就业，人就往哪里去。如果鼓励农民在三四线城市里买房的政策是有效的，这些地区的新增就业岗位又很少，最终的结果要么是房子空置（劳动力仍然向大城市流动）、城市变成鬼城，要么就是较高的失业率、社会不稳定。显然，新增就业岗位应该成为出台鼓励农民在三四线城市买房政策的辅助政策。

　　这也为我们提供了另一种思路，是否可以鼓励、帮助已经在城市里就业、居住的农民工在就业地买房？他们既然已经在城市里就业，有能力养活自己，也习惯城市生活，之所以还没买房，所差的只是房贷首付和定居城市的信心。

　　因此，三四线城市应当加快农民工市民化的进程，尽快地让已经在城市里有稳定就业的农民工落户，让他们有信心在城市里定居，这自然可以刺激他们的购房需求。政策要解决的就是让他们拥有购房的能力。

　　农民也并非一无所有，其在农村的宅基地和耕地都是农民的财产，只是限于目前的土地二元制度，宅基地和耕地因其集体所有制的特性，无法流通、变现。因此加快农村土地所有制改革，让宅基地和耕地的产权清晰、使用权可以像城市国有土地一样流转，这些财产可以成为农民在城市落地生根的第一桶金，自然也就可以消化房地产库存。

　　□聂日明（上海金融与法律研究院研究员）